Узяти життя будинку у власні руки: чому ОСББ кращі за керуючі компанії

Мешканці Кривого Рогу, які створили об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, говорять, що у будівлях виконують ремонти. Ці роботи десятиріччями не виконувалися житловими кооперативами або керуючими компаніями. У будинку №19 на вулиці Святогеоргіївській за 7 років існування ОСББ відремонтували покрівлю та каналізацію, встановили нові двері і вікна у під'їздах, дитячий майданчик. Від житлово-експлуатаційної контори мешканці роками не могли цього домогтися. Як правило, коментувати щось комунальники не хочуть, або мають відмовку: нема грошей.

Члени об’єднання співвласників багатоквартирного будинку №6 на вулиці Симбірцева спочатку відремонтували комунікаційні мережі. Тепер вони платять меньше за електричну енергію. Раніше за світло на спільних майданчиках у кожному під’їзді доводилося сплачувати по 1000 гривень на місяць. Зараз люди порадилися та модернізували мережу освітлення у під’їздах. Тепер ОСББ перераховує на рахунок енергопостачальної компанії лише 70 гривень щомісяця.

Люди йдуть від житлових кооперативів та керуючих компаній і створюють ОСББ, аби навести лад у будинку та самостійно вирішувати, як витрачати гроші.Власники двокімнатної квартири у будинку на проспекті Миру, де створено ОСББ, щомісяця сплачують на рахунок об'єднання 200 гривень. Мешканці двокімнатної квартири, розташована у будинку на проспекті Гагаріна, який обслуговує ТОВ «Житлосервіс-КР», сплачують стільки ж.

Чому створити ОСББ краще, ніж платити керуючим компаніям — говорили про це із очільницями ОСББ «Рязанова 19» Лілією Олешко та головою ОСББ «КР п’ять зірок» Світланою Остапчук, юристом та модератором «Ресурсний центру ОСББ міста Кривого Рогу» Денисом Скворцовим.

Чим відрізняються ОСББ, житлово-будівельні кооперативи та керуючі компанії

У об’єднанні співвласників багатоквартирного будинку люди спільно вирішують, скільки коштів щомісяця перераховувати на рахунок ОСББ та які робоги у будинку потрібно виконувати першочергово, а керуючі компанії та ЖБК — самі встановлюють розміри внесків та формують перелік ремонтних робіт, виходячи з кошторису.

ЖБК, навідміну від керуючих компаній, некомерційна організація.
У Кривому Розі працює 11 керуючих компаній, які мають надавати мешканцям послуги з утримання багатоквартирних будинків та територій довкола них. Житлово-будівельних кооперативів у Кривому Розі 176.

За населенням найбільші райони Кривого Рогу — Саксаганський та Покровський, найменший — Інгулецький.




До редакції сайту «Перший Криворізький» звертаються мешканці міста, які нарікають на роботу керуючих компаній та ЖБК.


Мешканці будинку №42 на вулиці Збагачувальній в Інгулецькому районі писали, що керуюча компанія «Сітісервіс-КР» ігнорує їхні вимоги відремонтувати покрівлю, яка протікає.

У будинку №34 на вулиці Володимира Великого у стелі з’явилися тріщини, а підвал декілька років затоплений. За словами мешканців, керуюча компанія «Житлосервіс-КР» нічого не робить, аби вирішити ситуацію.

Мешканці будинку №8 на вулиці Чарівна скаржаться на бездіяльність керуючої компанії «Уют-2011». У будинку більше двох років затоплений підвал, через це у квартирах мешканців з’явилися комарі, а у під’їзді та ліфті стоїть нестерпний сморід.

Перше об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ, - прим. авт.) створили у Кривому Розі у 1999 році, зараз їх у місті 751.


На думку криворіжців, які звертаються до редакції нашого сайту, керуючі компанії часто надають послуги неналежної якості.

До того ж мешканці будинків, яким послуги надають керуючі компанії або ЖБК, не можуть розраховувати на прозорий фінансовий моніторинг, оскільки більшість питань, пов'язаних із грошима, управителі називають «комерційною таємницею». Тому люди, наприклад, не можуть побачити фінансові звіти компанії або дізнатися, яка підрядна організація ремонтувала систему водопостачання у будинку.

Світлана Серженко, начальниця управління житлової політики та природних монополій Департаменту розвитку інфраструктури міста, говорить, що головний недолік ЖБК та керуючих компаній — немає конкретно закріпленої відповідальної людини за кожний вид робіт:

«Неможливо біля кожного будинку поставити майстра, який постійно стежив би за будинком. Мешканці можуть об’єднатися та створити ОСББ. Вони самі визначають розміри грошових внесків».

З боржниками ОСББ та керуючі компанії можуть боротися однаково — подавати до суду.

Мешканці пішли від ЖЕК

«ЖЕК припинила надавати якісні послуги — ми платили гроші, але у дворі було не прибрано, ремонтів не було. Вирішили із сусідами створити ОСББ, аби взяти життя будинку у власні руки і самостійно розпоряджатись фінансами», — говорить Лілія Олешко, голова правління ОСББ у будинку №19 на вулиці Святогеоргіївській у Металургійному районі Кривого Рогу.

Будинок побудували у 1957 році, у ньому 107 житлових та 10 нежитлових приміщень. У 2014 році тут створили ОСББ, до цього послуги з утримання будівлі та прибудинкової території надавала житлово-експлуатаційна контора №8.

Від ЖЕК мешканцям будинку на Святогеоргіївській, 19 було легко відокремитись. Але через те, що компанія багато років не робила ремонт, після відокремлення власники квартир мали купу складнощів. У будинку затоплювало дах, були пориви на мережах тепло- та водопостачання.«Це був виніс мозку. Я просто гуманітарій, не мала жодного поняття про роботу цієї системи. За 7 років роботи у цій сфері вивчила специфіку. ОСББ у нашому випадку — група організованих людей, які керують фінансовими потоками і спрямовують їх у правильне русло, аби створити комфорт та затишок», — каже Лілія Олешко.

Зараз мешканці будинку роблять внески до ОСББ — щомісячно 5 гривень за квадратний метр площі квартири. У середньому на місяць це 330 гривень із 2-3-кімнатної квартири. Завдяки цим щомісячним внескам, у будинку оновили каналізацію, модернізували систему освітлення, виконують благоустрій прилеглих територій.

За 7 років існування ОСББ у будинку поміняли:

• покрівлю (730 тисяч гривень виділили з міського бюджету),
• двері та вікна у під’їздах (участь у державній програмі «Теплий кредит», витратили 265 тисяч 575 гривень),
• встановили індивідуальний теплорозподільний пункт (за 321 тисячу 770 гривень у рамках програми «Теплий кредит»).

Мешканка будинку Влада Петрушевська говорить, що завдяки створенню ОСББ у будинку зробили ремонти і мешканці тепер почали економити на комуналці:

«У нас у під’їздах енергозберігаючі вікна, стало значно тепліше. Коли з'явився теплорозподільний пункт, ми почали економити на опаленні. Тепер у квартирах під час опалювального сезону немає перепадів температури. Ми пішли від жахливого “совка” (про ЖЕК, — прим. авт.). Щороку будинок стає кращим, комфортнішим та гарнішим. Сусіди стали друзями, а раніше ми не знали одне одного на ім’я».



Від бруду почистили підвальні приміщення. Прилеглу територію теж привели до ладу — омолодили дерева, встановили пісочницю, лавки, за підтримки крупних холдингів облаштували дитячий майданчик, депутати встановили спортивний майданчик.



У 2021 році люди планують зробити косметичний ремонт у під’їздах, встановити на горищах оглядові вікна та сучасні модернізовані відкидні сходи на дах.

«ОСББ — краще ніж ЖЕК, усе прозоро. Люди у будь-який момент можуть переглянути документи та фінансові звіти, надати зауваження та пропозиції, які почують. Мешканці бачать, на що витрачаються кошти, які вони сплачують», — говорить Лілія Олешко, голова правління ОСББ у будинку №19 на вулиці Святогеоргіївській.



Вона вважає, що ОСББ буде успішним, тільки якщо між мешканцями будинку та членами правління є взаєморозуміння.

Головний недолік при створенні ОСББ — страх відповідальності та відсутність кваліфікованих кадрів

Юрист та модератор «Ресурсного центру ОСББ міста Кривого Рогу» Денис Скворцов більше 6 років допомагає налагодити роботу об'єднань співвласників багатоквартирних будинків у Кривому Розі.

Однією з проблем при створенні ОСББ він називає «страх відповідальності та самостійності»:

«Люди вони звикли, що є керуюча компанія або ЖЕК, якому вони платять гроші, і вони наче мають щось робити. Люди воліють знайти цапа-відбувайла, на якого можна повісити всіх собак і він буде щось робити, замість того, аби самим вирішувати власні проблеми».

Інколи очільниками та очільницями об’єднань стають люди, які не розуміють специфіки, або ті, хто працює у ЖКГ-сфері та йде на посаду голови ОСББ, аби збагатитися, а не допомогти мешканцям, вважає модератор «Ресурсного центру ОСББ міста Кривого Рогу» .

«Фактично такі недобросовісні люди створюють ту саму керуючу компанію, але під іншим соусом. ОСББ — це не ЖЕК або керуюча компанія. Це форма прийняття спільних рішень. Воно не має відношення до послуг з тепло-, газо-, водо-, енерго- постачання, але бере на себе тягар утримання комунікаційних мереж», — говорить Денис Скворцов.


На думку модератора «Ресурсного центру ОСББ міста Кривого Рогу», одна з основних причин відмови від співпраці з керуючими компаніями та ЖБК — «вони нічого не роблять, або роблять недостатньо».

Ще одна проблема новостворених ОСББ, яку озвучує Денис Скворцов, — стан будинків, які дісталися їм після керуючих компаній. Управителі можуть роками не робити ремонти, а комунікаційні мережі зношуються і стають непридатними для експлуатації.

За словами юриста та модератора «Ресурсного центру ОСББ міста Кривого Рогу» Дениса Скворцова, існує стереотип, що внески до ОСББ менші, ніж плата за послуги керуючих компаній, але це не завжди так.

Представники об’єднання співвласників спільно вирішують, які внески вони робитимуть щомісяця до ОСББ і які ремонтні роботи виконувати у першу чергу.

Якщо сусіди не можуть знайти компроміс, ОСББ не буде успішним

Як вважає Денис Скворцов, одна з головних задач голови організації — об’єднати співвласників будинку.

Голова ОСББ «КР п’ять зірок» на вулиці Симбірцева, 6 Світлана Остапчук теж вважає, що без об’єднання успіху не досягти:

«Керівники-початківці роблять одну помилку — зациклюються на фінансуванні і забувають про людей. Їм потрібно пояснювати, що ви робите, як і чому. Постійно треба радитися і домовитися. Коли люди бачать результат, у них на краще змінюється ставлення до будинку, вони стають готовими теж щось робити і покращувати умови».

Будинок на вулиці Симбірцева, 6 побудовано у 1978 році, у ньому 79 квартир. Відтоді його обслуговував житловий кооператив «Рассвет-17».



Протягом 40 років у будинку нічого не ремонтували. Створити ОСББ мешканці вирішили після виникнення проблеми зі «спірною трубою».

Житловий кооператив володів 120 метрами труби, яка була у власності держпідприємства «Криворізька теплоцентраль». У 1980 році ЖК потрібно було укласти новий договір обслуговування із населенням, але керівництво компанії проігнорувало цю вимогу. Через це у ЖК заборгував понад 638 тисяч гривень заборгованість за теплопостачання перед підприємством «Криворізька теплоцентраль».

У 2017 році кооператив уклав договір реструктуризації боргу з теплоцентраллю. 11 років рахунок із 500 тисячами гривень, був арештований. Арешт з рахунку ЖК зняли і кооператив погасив заборгованість у травні 2018 року. Борг мешканців за теплопостачання складав близько 100 тисяч гривень. Люди погасили заборгованість «під натиском ЖК».

Три роки тому мешканці будинку на вулиці Симбірцева створили ОСББ. З 2019 року з ними судиться державна «Криворізька теплоцентраль». Представники підприємства вимагали, аби мешканців будинку визнали правонаступниками боргів ЖК «Рассвет-17» та на їх баланс передали трубу, яка раніше теж належала кооперативу.

У 2020 році Верховний Суд України відмовив у задоволенні позову «Криворізької теплоцентралі» і визнав, що ОСББ «КР п’ять зірок» — самостійна юрособа.



За три роки існування ОСББ у будинку:

• відремонтували покрівлю (47 тисяч гривень) та каналізацію (50 тисяч гривень),
• виконали гідроізоляцію міжпанельних швів (70 тисяч гривень за рахунок співвласників, 70 тисяч — коштом обласного бюджету),
• замінили вікна та двері у під'їзді, труби теплопостачання (отримали 526 тисяч у рамках державної програми «Теплий кредит»),
• встановили дитячі та спортивні майданчики (коштом промислових підприємств),
• відремонтували лавочки (3 тисячі 500 гривень).

Щомісяця мешканці цього будинку перераховують на рахунок ОСББ близько 350 гривень.

Як створити ОСББ

В Україні є два варіанти створення ОСББ — реорганізація житлових кооперативів або створення «з нуля».

Аби реорганізувати ЖК на ОСББ, треба провести загальні збори.

Покрокова інструкція створення ОСББ:

• скликайте загальні установчі збори — розклейте оголошення або надішліть мешканцям повідомлення у месенджерах (у зборах беруть участь мешканці квартир і нежитлових приміщень);
• організуйте ініціативну групу щонайменше із 3 власників квартир або нежитлових приміщень;
• повідомте мешканців про збори не менше ніж за 14 днів (такі повідомлення мають бути у письмовій формі кожному співвласнику під підпис або поштовим відправленням);
• більшістю голосів присутніх на зборах оберіть голову зібрання;
• проголосуйте за рішення про створення ОСББ;
• оформіть протокол зборів співвласників, які брали участь у зборах (кожен учасник ставить підпис під варіантом голосування «за», «проти», «утримався»);
• складіть статут;
• оберіть членів правління ОСББ;
• зареєструйте ОСББ, звернувшись до ЦНАПу або нотаріуса (звернутися можуть члени ініціативної групи або уповноважена особа, яку обрали під час зборів).

Які документи потрібно подати до ЦНАПу, аби зареєструвати ОСББ:

• заяву про державну реєстрацію створення юридичної особи,
• протокол установчих зборів з результатами поіменного голосування за питання порядку денного,
• статут ОСББ, завірений підписом голови установчих зборів або іншої уповноваженої особи,
• заяву про обрання юрособою (ОСББ) спрощеної системи оподаткування або заяву про добровільну реєстрацію платника податку на додану вартість або заяву до включення ОСББ до реєстру неприбуткових організацій.

Адреси ЦНАПів Кривого Рогу, у яких можна зареєструвати ОСББ:

• Центр адміністративних послуг «Віза» площа Молодіжна, буд.1 (Металургійний район)
• Територіальний підрозділ у Саксаганському районі вулиця Володимира Великого, 32
• Територіальний підрозділ у Довгинцівському районі вулиця Дніпровське шосе, 11
• Територіальний підрозділ у Покровському районі вулиця Шурупова, 2
• Територіальний підрозділ у Інгулецькому районі проспект Південний, 1
• Територіальний підрозділ у Тернівському районі вулиця Короленка, 1-А
• Територіальний підрозділ у Центрально-Міському районі вулиця Староярмаркова, 44
• Територіальний підрозділ на житловому масиві Інгулець вулиця Гірників, 19.

Консультації за телефоном 0-800-500-459.

За три місяці утримувач багатоквартирного будинку, який раніше обслуговував будинок, має передати керівництву ОСББ технічну та іншу документацію.

---

Матеріал опубліковано в рамках програми «Журналістика рішень для локальних медіа», яку реалізує Львівський медіафорум за фінансової підтримки Міністерства закордонних справ Чеської Республіки в рамках Transition Promotion Program. Погляди, викладені у цьому матеріалі, належать авторам і не відображають офіційну позицію МЗС Чеської Республіки.